试析建设工程价款优先受偿权
【内容摘要】：建设工程价款优先受偿权是指建设工程承包人对建设工程价款就所完成的建设工程折价或者拍卖后的价款优先得到受偿的权利。我国《合同法》第286条和最高人民法院对建设工程价款优先受偿权问题的司法解释，确定了建设工程法定优先权。明确了建设工程价款优先受偿权优于抵押权等担保物权和其他债权的原则。但建设工程价款受偿权的行使受支付了全部或大部分购房款项的消费者生存权的限制。
【关键词】：优先受偿权建设工程价款生存权竣工验收
我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。2002年6月11日最高人民法院审判委员会针对上海市高级人民法院的请示，讨论通过了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。确定了建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权的原则。使建设工程款优先偿权制度在我国正式建立和实施。合同法的这条规定，对于当前在建筑交易处于发包人市场的状况下，保护建设企业的利益，及时清理大量拖欠的工程款，维护建筑市场的正常秩序，起到了积极作用。但是由于该条款规定得比较原则，许多问题尚不够明确。因此在司法实践工作中贯彻和执行《合同法》第286条的规定仍有难度。据此笔者对建设工程价款优先偿权作以下简析
一、建设工程价款优先受偿权的性质
对于建设工程价款优先受偿权的性质，在法学界争议颇多，称谓也不一，目前大致有三种不同观点。第一种观点认为建设工程价款优先受偿权系不动产留置权；①第二种观点认为建设工程价款优先受偿权是一种建设工程法定优先权；②第三种观点认为应该是法定抵押权。③笔者认同第二种观点即合同法第286条规定的建设工程价款优先受偿权属于建设工程法定优先权。
（一）、建设工程价款优先受偿权属于不动产留置权的观点不能成立。两者区别明显：（1）留置权仅适用于动产，而对于不动产则不能适用留置权。这已为我国《担保法》所确认，担保法第82条规定：“本法所称留置是指依照本法第84条的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”担保法明确的规定了留置物应该是动产。而建设工程属于不动产，因此其不属于留置权的标的和对象；（2）留置权以债权人占有标的物为其主要要件，建设工程价款优先受偿权不以承包人（债权人）对建设工程的持续占有为要件，在建设工程移交后的法定期限内承包人（债权人）仍不丧失优先受偿权。因此建设工程价款的优先受偿权明显与留置权相区别。
（二）、建设工程价款优先受偿权属建设工程法定抵押权的说法也不能成立。理由如下：（1）优先权的法律效力不但体现在它优先于一般债权，还体现在优先于有担保（包括法定抵押）的债权而受偿，在有优先权存在的前提下，应首先实现优先权。法定抵押权是为保护特定情形下的债权人的利益而由法律直接赋予的优先于一般债权的权利④。法定抵押权具有优先于一般债权的法律效力，但是其是否具有优先于其他担保物权，对于这一问题尚不明确。因此把合同法第286条之规定理解为优先权有利于保护在建筑市场中处于弱者地位的承包人利益这一立法目的。否则合同法第286条设立该权利就失去实际意义。（2）依据我国《担保法》之规定，不动产抵押以登记为生效要件，未经登记则不能取得抵押权。而建设工程价款优先受偿权则无法登记公示。（3）最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定中第一条规定依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。该司法解释规定了建设工程价款优先受偿权优于抵押权。这里的抵押权应作广义理解包括法定抵押权，因此，也就是说最高人民法院已在司法解释中排除了法定抵押权这一说法和观点。
（三）、建设工程价款优先受权性质属法定优先权。优先权是指根据法律的规定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利人的民事权利优先于其他民事权利人实现的民事权利⑤。建设工程价款优先受偿权符合法定优先权的特征，表现在以下几个方面：
（1）建设工程价款优先受偿权，其成立直接根据法律的规定，无须当事人间进行约定，也无须办理登记手续。
（2）建设工程对建设工程价款的履行起着担保的作用。在发包人未按照约定支付价款，经承包人催告后，可协议将建设工程折价或直接申请人民法院将该建设工程拍卖，建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。
（3）优先权已涵盖多种在实现上具有优先性的担保物权，优先权的适用会使一般担保物权的实现受到影响，这一特征与最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权的规定相吻合，该司法解释也是针对这一问题而作出。建设工程价款优先受偿权其效力显然不是通常所说的抵押权所具有的；
（4）在发包人已支付了全部工程价款的情况下，承包人则不再享有对该工程的优先受偿权。
另外，我国虽未将优先权作为一种独立的担保物权作统一规定，但是在《海商法》和《民用航空法》中分别规定了船舶优先权和民用航空器优先权，因此我国在立法上已对优先权采取肯定的态度，而且以上优先权均具有法定性及无须公示性之特征也与合同法第286条相符。根据合同法第286条意在保护承包人这一立法目的，将其解释为优先权更为合适，优先权比法定抵押权、留置权能更好地实现保护承包人的利益。由于优先权具有优先于抵押权的效力，因此可以给承包人在建设工程承包合同的签订履行中以安全感，并降低签订建设工程承包合同的成本，同时可以为银行，购房者及其他主体在以建设工程为标的物进行交易时能明确的意识到其交易所存在的风险。因此有利于房地产交易市场的稳定。
二、建设工程价款优先受偿权的成立要件
建设工程价款优先受偿权是指建设工程承包人在发包人未按照约定支付建设工程的价款，经承包人催告后，仍未在合理期限内支付价款的，承包人享有以该建设工程折价或者拍卖后的价款优先得到受偿的权利。发包人是建设工程的开发商，建筑公司及其他施工单位是建设工程的承包人。建设工程优先权是法定权利，其成立依法律之规定，无须当事人约定，也无须办理登记手续，根据合同法第286条的规定建设工程价款优先受偿权的成立应符合以下五个条件：
（一）建设工程已完工或部分完工。建设工程价款优先受偿权的适用包括已竣工的建设工程和在建尚未竣工的建设工程，但工程必须已完工或者部分完工。
（二）须是建设工程承包合同所生的债权。此处的建设工程承包合同应作狭义或作广义的解释在法学界颇有争议。有的认为仅指合同法第269条第2款中的施工合同，而勘察合同和设计合同并不包括在内⑥。笔者认为建设工程合同应包括工程勘察合同和设计施工合同。勘察人和设计人同样属于工程承包人，对应的业主同样是发包人，发包人拖欠的勘察费和设计费也同样物化在工程中，属于工程价款。因此勘察人和设计人享有相应的工程价款优先受偿权。对于总承包合同订立后，再由总承包人订立分包合同的，根据我国《合同法》第286条的规定,仅总承包人享有法定优先权，而分包人(第三人)与发包人之间不存在直接的合同关系,不享有该权利。笔者认为不能一概而论，总承包人或施工合同承包人，经发包人同意将自己承包的部分工作交由第三人完成，第三人对自己完成的工作成果有优先权。根据《合同法》第272条规定第三人就其完成的工作成果与承包人承包人或者勘察设计、施工承包人向发包人承担连带责任。既然第三人经发包人同意，由总承包人或施工合同承包人共同向发包人承担连带责任，那么根据权利与义务相一致的原则，分包人（第三人）对自己完成的工作成果理所当然享有优先权。
（三）必须是发包人未在约定期限内支付建设工程价款。该“价款”是指发包人依照建设工程承包合同约定应支付给承包人的工程价款，包括承包人因施工而支付的劳动报酬所投入的材料款和因施工所垫付的其他费用。但不包括经营利润和违约金等。根据合同法第286条规定承包人还应在法定期限内书面催告，给发包人以还款的合理期限，经催告发包人仍未履行则承包人即可行使优先受偿权。
（四）标的物为承包人施工所完成的属于发包人所有的建设工程本身。该建设工程的土地使用权若属于发包人则该建设工程的土地使用属于建设工程价款优先权标的的范围。另外，一般而言因装潢而增值的部分不应属于该标的范围，但是如果该装潢属于承包人一起施工所创造的价值，则其应属于工程价款的一部分，⑦那么，承包人可以就整个建设工程包括装潢部分，主张并表现其建设工程价款优先受偿权。
（五）须不属于“不宜折价、拍卖”的建设工程。合同法第286条当中规定：“除按照建设工程的性质不宜折价，拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。”合同法中规定的“不宜折价、拍卖”的建设工程，应当理解为法律限制或禁止流通的建设工程，包括“公有物”，如国家机关中的建筑物，及军事设施；基础设施工程，如公共道路、桥梁、机场、港口等；公共设施工程，如公共图书馆、公共博物馆、文物馆等⑧。
三、建设工程价款优先受偿权的行使
（一）、建设工程价款优先受偿权行使的前提和必要程序。发包人没有按时支付工程价款，承包人就工程价款向发包人进行催告是行使优先受偿
